{"id":636,"date":"2023-09-28T08:09:15","date_gmt":"2023-09-28T11:09:15","guid":{"rendered":"https:\/\/www.alternativaprop.com\/blog\/?p=636"},"modified":"2023-09-28T08:09:15","modified_gmt":"2023-09-28T11:09:15","slug":"la-nacion-12-9-23","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.alternativaprop.com\/blog\/la-nacion-12-9-23\/","title":{"rendered":"LA NACION 12.9.23"},"content":{"rendered":"
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Temporary Planner. El impensado oficio que se puso de moda en los \u00faltimos meses<\/h1>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/figure>\n
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Desde el check in hasta la reposici\u00f3n de objetos que se rompen, asisten al hu\u00e9sped durante toda su estad\u00eda y son cada vez m\u00e1s demandados por los propietarios; pueden obtener un 30% de la ganancia del negocio<\/h2>\n<\/div>\n
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Las controversias que gener\u00f3 la\u00a0ley de alquileres<\/a>\u00a0y la rentabilidad obtenida por la modalidad tradicional derivaron en un\u00a0crecimiento in\u00e9dito de los ofrecimientos de departamentos temporarios<\/strong>\u00a0y, paralelamente, irrumpi\u00f3 un oficio impensado: los property manager tambi\u00e9n conocido como temporary manager.<\/p>\n

Roc\u00edo tiene un departamento en Recoleta que su familia usa pocas veces al a\u00f1o.\u00a0Sus cuentas solo cierran si lo alquila de manera temporaria. Pero su trabajo en re<\/strong><\/p>\n

laci\u00f3n de dependencia y sus hijos en edad escolar no le dejan horarios libres para administrar la propiedad<\/strong>\u00a0como se requiere en estos casos. Como tantos otros due\u00f1os, Roc\u00edo deleg\u00f3 el manejo del alquiler en un tercero.<\/p>\n

Los temporary manager se encargan de administrar alquileres temporarios con distintos niveles de dedicaci\u00f3n:\u00a0est\u00e1n los que equilibran sus trabajos en relaci\u00f3n de dependencia con esta tarea freelance, otros que se dedican full time<\/strong>\u00a0y hasta quienes generan peque\u00f1as empresas que integran todos los servicios para varios propietarios.<\/p>\n

Una de ellas es Silvina Ovalles, de 57 a\u00f1os, que fund\u00f3 BA Rent. \u201dSoy licenciada en Econom\u00eda, tengo un m\u00e1ster en Finanzas y trabaj\u00e9 toda la vida en el sistema financiero hasta que qued\u00e9 fuera del sistema.\u00a0Hace cinco a\u00f1os empec\u00e9 este emprendimiento por el potencial que ten\u00eda. Mi visi\u00f3n era crear una empresa que cubra la administraci\u00f3n de las propiedades para aquellos propietarios que no pudieran o no quisieran ocuparse.\u00a0<\/strong>Como hay una gran demanda, empec\u00e9 a crecer y el negocio se convirti\u00f3 en mi sustento\u201d, cuenta. En este momento tiene m\u00e1s de 50 propiedades en su cartera y ya cuenta con cuatro empleados.<\/p>\n

Las peque\u00f1as empresas que se dedican a estas gestiones no son inmobiliarias y ofrecen su servicio en p\u00e1ginas online. Las consultas no paran de crecer. \u201cHoy la rentabilidad bruta de un alquiler temporario con fines tur\u00edsticos es de 7,37% versus uno tradicional que rinde un 3,11%. Estamos hablando de un ingreso mensual de US$645 por mes versus US$272 de uno tradicional\u201d, grafica Daniel Bryn, titular del\u00a0monitor Invertire,\u00a0<\/a>para explicar el boom de los temporarios. \u201cHay\u00a019.618 unidades en la ciudad de Buenos Aires, una oferta que creci\u00f3 un 20% en los \u00faltimos tres meses<\/strong>\u00a0y un 37% en el acumulado de este a\u00f1o. Tienen la mayor tasa de ocupaci\u00f3n\u201d, completa.<\/p>\n

Qu\u00e9 hace y cu\u00e1nto cobra un temporary manager<\/h2>\n

La misi\u00f3n del property manager es gestionar todas las cuestiones que demande el alquiler temporario de una unidad. Cuando el due\u00f1o no tiene tiempo de ocuparse ni de acudir al departamento en horarios aleatorios, la funci\u00f3n abarca armar el anuncio, sacar las fotograf\u00edas de la propiedad (o convocar a alguien para que lo haga), responder todas las consultas,\u00a0encargarse del check in y del check out del hu\u00e9sped, contratar el servicio de limpieza, revisar que no falta nada, reponer lo que se da\u00f1e y estar las 24 horas disponible<\/strong>\u00a0por si el inquilino necesita algo.<\/p>\n

Otros propietarios se involucran m\u00e1s en el negocio. Les gusta la idea de brindar hospitalidad y hacer sentir como en casa al visitante. En estos casos, suelen delegar solamente el check in y el check out, lo que adem\u00e1s les permite optimizar su ganancia.<\/p>\n

Las comisiones que cobran los property managers var\u00edan de acuerdo al tipo de gesti\u00f3n que ofrecen. Por el b\u00e1sico (ingreso y egreso del hu\u00e9sped y manejo de la propiedad en la plataforma de alquiler), perciben entre el 12% y el 15%, pero en los servicios full puede llegar a obtener\u00a0hasta un 30% de la ganancia de la estad\u00eda.<\/strong><\/p>\n

Esta cifra se eleva cuando el administrador tambi\u00e9n se encarga de equipar completamente un departamento vac\u00edo para ser alquilado. \u201cEl que compra todo y lo coloca, cobra un 10% sobre el costo del equipamiento, presupuesto que ronda entre los US$3000 y US$7000 para un departamento de dos ambientes, seg\u00fan la calidad de equipamiento deseado\u201d, detalla Ana Bourse, administradora de este tipo de alquileres.<\/p>\n

Clara maneja el alquiler de un monoambiente con amenities frente de la Universidad Cat\u00f3lica Argentina (UCA) y pide US$50 la noche en temporada baja. De esos US$50, debe restar la comisi\u00f3n del 3% que va a Airbnb y, sobre la diferencia,\u00a0ella cobra su comisi\u00f3n, que equivale a US$7,5 por noche.<\/strong>\u00a0El resto es ganancia del propietario (US$41).<\/p>\n

De acuerdo al relevamiento del monitor Invertire, la tarifa promedio de un dos ambientes es de US$50, pero var\u00eda entre\u00a0U$S29 y U$S70<\/strong>\u00a0por noche dependiendo del\u00a0tipo de unidad, la ubicaci\u00f3n y el equipamiento.<\/strong><\/p>\n

Cuantas m\u00e1s propiedades se administren, l\u00f3gicamente, mayor es la ganancia. \u201cEn un mes de temporada baja, administrando 24 propiedades, puedo sacar US$3000, cifra que en temporada alta es de entre US$5000 y US$6000\u2033,\u00a0<\/strong>dice Mar\u00eda, de 53 a\u00f1os, que desde hace 20 a\u00f1os se dedica a este negocio. Con algunos clientes, en lugar de cobrar el proporcional del alquiler, recibe una cifra fija mensual por encargarse de la propiedad, metodolog\u00eda m\u00e1s usual con propietarios que residen en el exterior.<\/p>\n

Sin embargo, los managers freelancers advierten que este oficio no garantiza un ingreso estable.\u00a0\u201cLa ocupaci\u00f3n no es lineal, muy pocas veces tengo los 24 departamentos ocupados al mismo tiempo.\u00a0<\/strong>Hoy, por ejemplo, hay 16 ocupados. Y quiz\u00e1s se alquilan solamente tres noches en las que el due\u00f1o cobra US$150 y yo US$20\u2033, describe Mar\u00eda.<\/p>\n

Justamente esta variable es clave para tener en cuenta desde el inicio. \u201cMi pregunta b\u00e1sica cuando me ofrecen una propiedad es si necesitan el dinero para vivir, o sea, un ingreso mensual. El temporario no es para eso porque un mes lo pod\u00e9s alquilar perfecto y otro mes no.\u00a0El punto de inflexi\u00f3n para ganar es tener una ocupaci\u00f3n m\u00ednima del 70%, que es muy dif\u00edcil de conseguir,\u00a0<\/strong>y m\u00e1s ahora\u201d, comenta Mar\u00eda. La ocupaci\u00f3n promedio de un temporario hoy en Buenos Aires llega al 62%, es decir, est\u00e1 ocupado 18 d\u00edas y otros 12 desocupado, seg\u00fan Invertire.<\/p>\n

La sobreoferta de propiedades publicadas con este fin repercute en el nivel de ocupaci\u00f3n e impacta en los valores. \u201cHoy hay tanta oferta que los precios bajaron, los foros est\u00e1n llenos de administradores y due\u00f1os preguntando si el resto tuvo tan pocas consultas como ellos. Y como hay tanta gente ocup\u00e1ndose, deja de ser un negocio asegurado\u201d, se\u00f1ala Clara, de 35 a\u00f1os, que equilibra desde hace cinco a\u00f1os su trabajo en relaci\u00f3n de dependencia como contadora con la administraci\u00f3n de alquileres temporarios.<\/p>\n

Para aumentar las chances de una gesti\u00f3n exitosa, los property managers filtran las unidades por ubicaci\u00f3n. \u201cAl principio de este emprendimiento yo aceptaba todas las unidades pero hoy me concentro en las que est\u00e1n en barrios muy demandados como Recoleta y Palermo\u201d, se\u00f1ala Ovalles.<\/p>\n

Los m\u00e1s buscados en la ciudad de Buenos Aires son Recoleta, Barrio Norte, Palermo, Las Ca\u00f1itas y Belgrano, que concentran el 65% de la demanda en la ciudad. \u201cY podemos dejar en un segundo escal\u00f3n de las b\u00fasquedas los barrios del centro como San Nicol\u00e1s, Montserrat y San Telmo\u201d, indica Bryn.<\/p>\n

La tipolog\u00eda es otro de los filtros. Seg\u00fan Invertire, las unidades m\u00e1s demandadas son las de dos ambientes (62%), seguidas por las de uno, tres y cuatro ambientes. Los administradores consultados se\u00f1alan que hay sobreabundancia de unidades de un ambiente para dos personas y que, m\u00e1s all\u00e1 de las parejas, otro perfil es el de familias y grupos de amigos que visitan Buenos Aires.<\/p>\n

\u201cYa no manejo monoambientes porque el mercado est\u00e1 explotado de esta tipolog\u00eda, y como una de mis formas de ganar dinero es cobrar comisi\u00f3n por alquiler realizado, no voy a tener en mi base de propiedades una que quede desierta\u201d, analiza Mar\u00eda.<\/p>\n

Para Ana Bourse, uno de los factores que incide en que el calendario se llene de reservas es tener una buena reputaci\u00f3n, determinada por la valoraci\u00f3n de los usuarios, que tienen en cuenta\u00a0el trato del anfitri\u00f3n, las condiciones en las que encontraron la unidad y c\u00f3mo el administrador atendi\u00f3 los reclamos que pudieron haber surgido.\u00a0<\/strong>\u201cNo necesariamente ten\u00e9s que tener la categor\u00eda superhost, sino que quieren ver que las evaluaciones sean positivas\u201d, explica.<\/p>\n

El lado B de los temporarios<\/h2>\n

Uno de los atractivos del negocio es la posibilidad de\u00a0cobrar en d\u00f3lares,<\/strong>\u00a0aunque no siempre es sencillo lograrlo. Si el alquiler se hace por una plataforma como Airbnb,\u00a0la transacci\u00f3n se hace en moneda extranjera\u00a0<\/strong>por ser una aplicaci\u00f3n internacional, pero el propietario cobra en su cuenta corriente\u00a0en pesos convertido al valor oficial.\u00a0<\/strong>No son pocos los propietarios que se las rebuscan para recibir d\u00f3lares a trav\u00e9s de cuentas de Pay Pal, que les permiten cobrar en moneda extranjera y despu\u00e9s ingresan el monto al pa\u00eds en forma de criptomonedas.<\/p>\n

El efectivo es el recurso m\u00e1s complicado por los riesgos que implica. En los hechos, puede ocurrir que los due\u00f1os prefieran que el hu\u00e9sped alquile dos noches por la plataforma y, si todo sale bien, se arriesgan a alquilar por el resto de la estad\u00eda por un contrato entre las partes, en el que\u00a0se ahorran las comisiones y pueden cobrar en d\u00f3lar billete.<\/strong><\/p>\n

\u201cEl problema es que no sab\u00e9s qu\u00e9 tipo de hu\u00e9spedes est\u00e1s recibiendo y no te corren todas las garant\u00edas y seguros que te dan en la plataforma, entonces si despu\u00e9s la persona se te instala, no hay forma de sacarlo\u201d, advierte Ana Bourse. Pero rescata que tambi\u00e9n se puede establecer\u00a0una relaci\u00f3n estable con clientes que vienen peri\u00f3dicamente<\/strong>\u00a0para hacer un contrato bajo la ley local de temporarios con fines tur\u00edsticos.<\/p>\n

Otro problema que puede surgir es que\u00a0no a todos los vecinos les simpatiza la idea de que en su edificio se hagan alquileres de corto plazo.<\/strong>\u00a0En rigor, no todos los edificios lo permiten, principalmente por una cuesti\u00f3n de seguridad.<\/p>\n

\u201cHay vecinos que me sacan fotos cada vez que entro con los hu\u00e9spedes,\u00a0<\/strong>me gritan, mandan carta documento, persiguen a los hu\u00e9spedes para ver cu\u00e1nto pagaron y saber cu\u00e1nto gana el propietario, se generan reuniones de consorcio con agresiones porque el alquiler temporario no exist\u00eda cuando se escribi\u00f3 el estatuto de consorcio\u201d, ejemplifica Mar\u00eda.<\/p>\n

Una\u00a0fantas\u00eda que es necesario desterrar es que hay una \u00fanica inversi\u00f3n.<\/strong>\u00a0\u201cLa gente quiere abrir el departamento y no gastar m\u00e1s, pero las cosas se rompen o se deterioran, los objetos tienen un uso m\u00e1s intensivo que el dom\u00e9stico, por ejemplo, las toallas y las s\u00e1banas se mandan a lavar con mayor frecuencia si las estad\u00edas son de una o dos noches. A veces los hu\u00e9spedes no cuidan como propio el lugar y marcan las paredes cuando corren las sillas. Entonces,\u00a0hay que pintar todos los a\u00f1os y reponer lo que se rompe\u00a0<\/strong>para brindarle al nuevo hu\u00e9sped el mejor servicio\u201d, detalla la administradora.<\/p>\n

Regulaci\u00f3n<\/h2>\n

Desde diciembre de 2019, existe una ley que regula los alquileres temporarios en CABA, que obliga a los propietarios a registrar sus unidades con el fin de \u201cconocer la cantidad de plazas tur\u00edsticas en la ciudad para poder dise\u00f1ar pol\u00edticas de promoci\u00f3n acordes a las posibilidades del destino\u201d. Pero desde entonces solamente lo hicieron 598. Desde el Ente de Turismo de la Ciudad de Buenos Aires se\u00f1alaron a LA NACION que se encuentran en contacto con distintas plataformas digitales como Airbnb o Booking para que \u201cimplementen las medidas necesarias de acuerdo a la normativa vigente\u201d y para que consignen en sus sitios el n\u00famero de inscripci\u00f3n, junto con la constituci\u00f3n de un domicilio electr\u00f3nico para facilitar las tareas de control.<\/p>\n

En agosto pasado, avanz\u00f3 en un plenario de comisiones del Senado un proyecto que busca regular los alquileres temporarios a nivel nacional, aunque cada provincia ajustar\u00eda los t\u00e9rminos que rijan en su jurisdicci\u00f3n.<\/p>\n

La medida, que tiene como premisa darle garant\u00edas a inquilinos y propietarios, busca establecer\u00a0que el plazo m\u00e1ximo de los contratos sea a 90 d\u00edas\u00a0<\/strong>y que se cree el Registro Nacional de Viviendas de Alquiler Tur\u00edstico Temporario. Solamente podr\u00edan alquilarse las propiedades que est\u00e9n anotadas.<\/p>\n

Adem\u00e1s, los portales inmobiliarios deber\u00edan exponer el n\u00famero de registro para mostrar que ese inmueble est\u00e1 apto para la actividad, punto cuestionado por las inmobiliarias ya que se\u00f1alan que esta condici\u00f3n limita a los portales locales y favorece el crecimiento de portales internacionales, que son m\u00e1s dif\u00edciles de controlar.<\/p>\n

\u201cAs\u00ed como est\u00e1 planteado el proyecto de ley, llevar\u00e1 a que los propietarios quiten sus unidades de los alquileres de corto plazo para llevarlos a Airbnb, donde las publicaciones no ser\u00e1n alcanzadas por los controles, perjudicando al empresariado nacional y a la demanda de dicho segmento ya que, al reducirse la oferta, subir\u00e1n los precios\u201d, vaticina Dar\u00edo Rizzo, Fundador y CEO de Alternativa Propiedades.<\/p>\n

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